自1978年起，香江的地产价.格已开始脱离正常的轨道，如火箭一般上升。
以尖沙咀为例，地价在短短三年内竟然上升了六七倍，楼价亦上升了3倍。地价楼价的攀升，刺.激了大量的热钱涌入，南洋资金更是大举入市。
当时，香江“卖楼花”制度大行其道，只要缴付百分之5至百分之10的订金，便可购得楼花进行投机。在利益的驱使下，炒家对政.府限.制楼花的种种建议，诸如对楼花转让加重抽税等并不理会，投机炒楼风空.前炽热。
上世纪70年代末80年代初，炒楼风蕞炽热时，炒家索性整幢大厦炒卖，形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息。如金门大厦在1978年12月至1980年9月期间三次转手，售价从亿元骤然增加到亿元。
炽热的炒楼风推动了地价、楼价上升，已远远脱离当时香江市民的实际承受能力。
据统计，1975年香江中小型住宅楼宇每平方尺约230元，一个400平方尺住宅单位售价约万元。当时的香江市民家庭平均月收入为1300元，购买一小型住宅单位的款项相当于市民约6年的工资。然而等到1981年地产高峰时，小型住宅单位每平方尺售价已升至约1000元，一个400平方尺住宅单位售价增加到约30万元，而市民家庭平均月收入约3000元，即购买一小型住宅单位的款项已相当于普通市民约8年半的工资。
1981年后，世界经济衰退加深，国际贸易保护主义抬头，出口面临日益困难的市境。在这种形势下，香江内部经济急速放缓、整体消费下降，至1982年，全年经济增长仅百分之，比1981年的百分之大幅放缓。
经济的不景气，令投资者、消费者裹足不前，地产市场不可避免地大幅滑落。
等到1982年9月底，玛丽访问京城后，这种地产滑落的趋势变成了地产的崩.盘。